Оперативный и операционный лизинг автомобилей — Major Auto

Major Profi предоставляет комплекс современных услуг в сфере операционного лизинга.

Предлагаемый сервис дает возможность получить в свое распоряжение качественные автотранспортные средства без изъятия финансовых ресурсов из оборота. Этот инструмент открывает большие перспективы для развития бизнеса.

Мы гарантируем осуществление финансирования, а также полное техническое обслуживание приобретаемой техники, предусматриваюшее ее заправку горючим, выполнение ТО, внеплановых ремонтных работ, страхования КАСКО, ДСАГО, ОСАГО, администрирования штрафных санкций.

Мы обеспечиваем управление автопарком корпоративным структурам на безупречном профессиональном уровне. Major Profi — это возможность сконцентрировать внимание только на ключевых задачах бизнеса.

Программы операционного лизинга

Profi Light — экономичный способ обновить и расширить парк

Узнать подробнее

Profi Plus — финансовое решение с оптимальным набором опций для бесперебойной работы автомобилей парка

Узнать подробнее

Profi Park — эффективное управление существующим парком по всей территории РФ

Узнать подробнее

Profi Maximum — комплексное решение для замены/обновления парка с включением всех опций от финансирования до управления топливом

Узнать подробнее

Программы оперативного лизинга — Сравнение

	Profi Light	Profi Plus	Profi Park	Profi Maximum
Первоначальный взнос от 0%	✓	✓	—	✓
Срок лизинга от 1 до 4 лет	✓	✓	—	✓
Финансирование	✓	✓	—	✓
Страхование ОСАГО, ДСАГО, КАСКО	✓	✓	Опция	✓
Сервисное обслуживание парка с включением одной, нескольких или всех услуг	—	—	✓	—
Плановое ТО	✓	✓	Опция	✓
Шинный сервис	—	✓	Опция	✓
Неплановые ремонты	—	✓	Опция	✓
Управление топливом	—	—	Опция	✓
Доставка на сервис	—	—	Опция	✓
Подменный автомобиль	—	—	Опция	✓
Функции телематики	—	—	Опция	✓
Функция единый счет	—	—	Опция	✓
	Заказать	Заказать	Заказать	Заказать

*Операционный лизинг — это долгосрочная аренда транспорта , включающая сервисное обслуживание и иные дополнительные услуги, связанные с эксплуатацией автомобиля. Операционный лизинг является одним из наиболее простых способов оптимизировать денежные затраты на приобретение и обслуживание собственного парка, затраты на ТО, персонал, упростить документооборот, что дает возможность лизингополучателю уделить максимальное внимание основной деятельности и повысить ее эффективность, снизить расходы на содержание автопарка, повысить прозрачность деятельности.

Major Лизинг | Major Mitsubishi — официальный дилер Мицубиси в Москве

Взять Mitsubishi в лизинг в Москве

Взять Mitsubishi в лизинг – лучшая альтернатива приобретения транспортного средства для физических/юридических лиц, если в качестве лизингодателя выступает компания Major Лизинг. Лояльные требования к заемщикам, минимум документов, оперативное оформление, удобный график внесения ежемесячных платежей – сотни довольных клиентов уже через 3 дня имеют возможность пересесть за руль нового автомобиля. 

Современная компания, чтобы выглядеть достойно на фоне конкурирующих фирм, непременно должна поддерживать свой статус, который в том числе определяется наличием солидного парка автомобилей. Не менее важный вопрос – мобильность, без чего об успешности можно забыть. Что делать, если проект только стартовал, а покупка автомобиля за наличные невозможна. Брать средства из оборота также не выгодно, а порой весьма рискованно.

Компания Major Лизинг предлагает единственно разумный выход – оформить Mitsubishi в лизинг на условиях, выгодных для заемщика.

Чем выгоден Автомобильный лизинг

Ответ прост – финансовая аренда удобна по всем показателям: оперативности оформления, финансовой лояльности, условиям кредитования, гибкости. Так считают эксперты-аналитики.

Предлагаем лизинг для юридических лиц на условиях:

• Минимум документов: не требуем залога, оформление не предусматривает лишней бюрократии, сбора внушительного пакета документов. На фоне сегодняшней неспокойной обстановки, когда кредитно-финансовые учреждения ужесточили требования к заемщикам, Mitsubishi в лизинг является самым доступным способом решить проблему заполнения автопарка;
• Долгосрочная финансовая аренда: берите Mitsubishi и можете на торопиться с выплатой долга. Максимальный срок оформления автомобиля в лизинг у нас составляет 5 лет;
• Удобный график внесения платежей: наши программы не предполагают четко установленного графика гашения займа. Концепция компании Major Лизинг – создать такие условия, при которых заемщик сможет спокойно выплачивать долг. Это банки любят вгонять клиентов в финансовую кабалу. Нам важно ваше финансовое благополучие, поэтому мы составим в вашем присутствии такой график, который никак не скажется самочувствии бизнеса;
• Экономические выгоды: клиенту предстоит выплатить компании только ту сумму, которая выставлена в договоре. Никаких скрытых платежей, комиссий. При оформлении проинформируем по каждому этапу сотрудничества. Страхование, растаможка – за счет компании;
• Дополнительная экономия: финансовые показатели вашего предприятия ничуть не увеличатся: в балансе требуется указывать только текущую задолженность.

Mitsubishi в лизинг для физических лиц

Клиенты Major Лизинг – частные лица, которые также извлекают массу выгод от предлагаемых нами условий.

Во-первых, выбор модели Mitsubishi в лизинг для физических лиц остается за заемщиком.

Во-вторых, мы сотрудничаем с десятками дилерских центров Москвы, имеем доступ к их базам. Укажите, какая модель автомобиля вам нравится – мы проанализируем все предложения, выберем самое выгодное в финансовом, техническом плане.

В-третьих, отсутствие первоначального взноса.

В-четвертых, не нужно ждать неделю-две, пока мы примем решение. Подавайте документы, через 3 дня Mitsubishi в лизинг станет историей со счастливым финалом.

Mitsubishi с компанией Major Лизинг гораздо ближе, чем вы думаете.

Специалисты автосалона всегда рады ответить на ваши вопросы

Сдача имущества в аренду корпорации

Акционеры закрытых корпораций типа C обычно сдают в аренду недвижимость, оборудование и другое имущество юридическому лицу либо напрямую, либо через отдельное товарищество, компанию с ограниченной ответственностью или корпорацию типа S.

Преимущества, которые могут мотивировать эти договоры об аренде, включают следующее:

• Уклонение от уплаты налога на заработную плату: Доход от аренды недвижимости не облагается налогом на самозанятость (SE); сдача в аренду недвижимости закрытой корпорации представляет собой возможность вывести средства из корпорации без уплаты налогов в соответствии с Федеральным законом о страховых взносах (FICA) (т. Е. Социального обеспечения и Medicare) или налога SE.
• Предотвращение получения прибыли на корпоративном уровне: Сохранение права собственности на недвижимость и другие ценные материальные или нематериальные активы за пределами корпорации позволяет избежать возможности получения прибыли внутри корпорации при распределении или ликвидации активов. И наоборот, если высоко оцененные активы (т. е. те, справедливая рыночная стоимость (FMV) которых превышает скорректированную налоговую базу) распределяются корпорацией, будь то при ликвидации или другой форме распределения, прибыль должна быть признана (раздел 311(b)).
  (1) и 336(а)).
• Пенсионный денежный поток: Сохранение ценных активов за пределами контролируемой корпорации позволяет акционеру-арендодателю продолжать получать денежный поток от корпорации в виде ренты или роялти, даже если акционер не работает в корпорации. Это может позволить части корпоративного дохода перетекать вышедшему на пенсию акционеру или акционеру, который не участвует в бизнес-операциях.
• Переход бизнеса: Сохранение активов за пределами корпорации позволяет разделить право собственности на бизнес-операцию и право собственности на бизнес-активы. Например, контролирующий акционер-арендодатель может захотеть отказаться от права собственности и контроля над бизнес-операциями, избавившись от части или всего корпоративного капитала, но при этом сохранить значительную часть бизнес-активов для сдачи в аренду предприятию. Это может помочь передать право собственности и контроль следующему поколению за счет минимизации стоимости корпорации (например, когда корпорация содержит только операционные активы, такие как дебиторская задолженность и товарно-материальные запасы, а основные средства остаются за учредителем).

Пример 1. Сдача земли в аренду корпорации для минимизации налогов на заработную плату и избежания двойного налогообложения: недавно учредил W Inc. с капитальным взносом в размере 1000 долларов США. А

является единственным акционером. Он намеревается передать активы индивидуального предприятия AJ’ s Car Wash ( AJ ) новой корпорации. Прибыль AJ’ является единственным доходом A’ и требуется для покрытия его личных расходов.

Автомойка расположена на двух акрах элитной недвижимости. A первоначально заплатил 30 000 долларов за эту землю, которая теперь оценивается в 75 000 долларов. A считает, что земля будет продолжать расти в цене. AJ также имеет оборудование с скорректированной базой и FMV в размере 20 000 долларов США.

Если A сдает в аренду землю и улучшения недвижимого имущества W , A получает арендную плату, которая в противном случае была бы изъята из корпорации в виде компенсации или дивидендов. Арендуя землю вместо передачи ее корпорации, A позволяет избежать налогов на заработную плату (т. е. если платежи были компенсацией) и двойного налогообложения (т. е. если платежи были дивидендами) на суммы арендной платы. Кроме того, не передавая землю корпорации,

A впоследствии избегает двойного налогообложения.

Передача имущества корпорации приведет к тому, что налоговая база A’ s на землю в размере 30 000 долларов будет передана корпорации (раздел 362(a)). Когда оцененная земля или выручка от продажи земли изымаются из корпорации, и то, и другое A и W распознают усиление. Оборудование не вырастет в цене и, вероятно, обесценится и будет нуждаться в замене время от времени. Таким образом, снижается риск двойного налогообложения, связанный с размещением оборудования непосредственно в корпорации.

Избегание реального дохода при сдаче собственности в аренду корпорации

Сдача собственности в аренду закрытой корпорации является эффективным способом извлечения богатства из бизнеса в форме, отличной от заработной платы (с учетом налогов FICA) или дивидендов (не подлежащих вычету) .

Однако арендные платежи, которые слишком высоки по отношению к справедливой арендной стоимости имущества, могут быть переклассифицированы как конструктивные дивиденды или компенсация (раздел 482; 9).0006 Питомник Машмейера, Inc. , T.C. Памятка. 1996-78). С другой стороны, налогоплательщики, которые получают слишком маленькую арендную плату или вообще не получают ее за использование имущества их закрытой корпорацией, могут обнаружить, что IRS после проверки определяет, что имело место конструктивное получение арендного дохода.

Пример 2. Определение справедливой арендной платы за имущество, сдаваемое в аренду корпорации: Предположим те же факты, что и в Примере 1. A и W являются связанными сторонами, поскольку A владеет более чем 50% акций AJ’ (раздел 267(b)). A должен установить арендные платежи по справедливой арендной стоимости. Кроме того, W должен платить разумную зарплату A за услуги, которые он выполняет. В противном случае IRS может перераспределить доходы и расходы, чтобы четко отразить доход. Такое перераспределение может привести к переквалификации дохода от аренды в качестве конструктивного дивиденда.

Справедливая стоимость аренды может быть определена путем расчета нормы прибыли A ожидал бы, если бы он продал недвижимость и вложил вырученные деньги. Для принятия этого решения будет использоваться норма прибыли в размере 15% (с учетом различных рисков). На основе этих факторов рассчитывается справедливая арендная ставка в размере 1750 долларов в месяц. А также решает, что он установит свою зарплату в размере 4000 долларов в месяц, что, по его мнению, является справедливой суммой для оказываемых услуг. должен задокументировать эти решения в корпоративном протоколе и иметь действующий договор аренды недвижимости, подготовленный его адвокатом.

Пример 3. Уклонение от фактического получения невыплаченной арендной платы от корпорации: D и J являются единственными акционерами и директорами P , корпорации, работающей с наличными. В течение текущего налогового года они сдают склад в аренду корпорации по справедливой арендной стоимости 2000 долларов в месяц. Корпорация выплачивает арендную плату акционерам-арендодателям за период с января по май, но в июне арендные платежи прекращаются. У корпорации достаточно наличных денег для оплаты арендной платы, но D и J решают отказаться от сбора арендных платежей из-за несоответствия между более низкими корпоративными ставками и их высокими индивидуальными доходностями.

По аналогичному факту Налоговый суд постановил, что контролирующие акционеры могут фактически получать невыплаченную арендную плату, когда корпорация имеет как обязательство по уплате арендной платы, так и необходимые средства в наличии ( Hooper , T.C. Memo. 1995- 108; раздел 1.451-2). Корпорация будет иметь право требовать вычета из своих бухгалтерских книг дополнительной арендной платы, и это будет рассматриваться как дополнительный доход от аренды до D и J . Кроме того, поскольку арендная плата фактически не выплачивалась, D и J вносят конструктивный вклад капитала в P ; они не подлежат вычету и не облагаются налогом на получение капитала по P .

Наблюдение : В деле Hooper акционер должен был сообщить о доходах от аренды, но не получил от корпорации денежных средств для уплаты налога на прибыль. Кроме того, поскольку доход от аренды считался конструктивно полученным акционером, а затем вносился в капитал корпорации, фактическая выплата суммы арендной платы акционеру была бы распределением, подлежащим учету в виде дивидендов. Другими словами, акционер не мог снять наличные деньги в будущем, не заплатив лишний раз налог.

Учитывая максимальный налог на дивиденды в размере 20%, возможно, что сокращение арендных платежей и выплата дивидендов могут привести к общему снижению комбинированного налогового бремени, если акционер находится в высокой налоговой категории, а корпорация находится в более низкой налоговой категории. Следует соблюдать осторожность при реструктуризации существующего договора аренды, поскольку IRS может оспорить первоначальный уровень арендной платы как частичный дивиденд, облагаемый налогом по более высоким ставкам, действовавшим в предыдущие годы.

Осторожно : Акционеры могут облагаться дополнительным налогом на чистый инвестиционный доход в размере 3,8% от арендной платы, полученной от сдачи в аренду материального имущества компании. Налог на чистый инвестиционный доход применяется к аренде (среди других категорий доходов) за вычетом правильно распределяемых вычетов (Правила, раздел 1.1411-4(a)(1)(i)). Однако рента исключается из налога на чистый доход от инвестиций, если она получена в ходе обычной торговли или бизнеса, который не является пассивной деятельностью (Правила, раздел 1.1411-4(b)). Согласно преамбуле к заключительной гл. 1411 из-за различных фактических комбинаций, которые могут существовать при определении того, поднимается ли арендная деятельность до уровня ст. 162 торговля или бизнес, четкие определения нецелесообразны. Вместо этого в преамбуле перечислены факторы, которые необходимо учитывать, в том числе тип собственности (коммерческая недвижимость, жилой кондоминиум и т. д.), повседневное участие владельца или агента, тип аренды (чистая аренда по сравнению с традиционной арендой, краткосрочная аренда по сравнению с долгосрочной), а также количество сдаваемой в аренду недвижимости.

Принимая во внимание риск налога SE на доход от аренды оборудования

Физическое лицо, сдающее недвижимость в аренду корпорации, получает доход, освобожденный от дохода от индивидуальной предпринимательской деятельности (SE) (раздел 1402(a)(1) )). Исключение также распространяется на личное имущество, сдаваемое в аренду вместе с недвижимостью. Однако нет освобождения от дохода SE, если только личная собственность (т. Е. Без недвижимости) сдается в аренду корпорации. Таким образом, когда физическое лицо сдает в аренду оборудование контролируемой корпорации, будь то корпорация S или корпорация C, и это оборудование не сдается в аренду вместе с недвижимостью, любой чистый доход от аренды оборудования облагается налогом SE. Это предполагает, что лизинговая деятельность осуществляется регулярно и непрерывно, чтобы подняться до уровня торговли или бизнеса (9).0006 Стивенсон , Т.С. Памятка. 1989-357).

Пример 4. Сдача оборудования в аренду корпорации может приносить доход SE: D недавно созданная T Inc. с капитальным взносом в размере 1000 долларов. D является единственным акционером. D намеревается управлять своей единоличной собственностью, DK Cleaners, в новой корпорации. Прибыль от DK является единственным источником дохода D’ и требуется для покрытия его личных расходов. D намеревается сдать в аренду оборудование для уборки T . В ходе аудита IRS может утверждать, что D занимается арендой или лизингом оборудования. В этом случае доход от аренды D’ будет облагаться налогом SE.

Пример 5. Торговля или бизнес по аренде оборудования: R является единственным акционером RI Inc. , корпорации, которая занимается печатью и переплетом публикаций и рекламных брошюр. С момента образования корпорации более 10 лет назад R лично оставил все оборудование для сдачи в аренду корпорации. R покупает или продает все ежегодно заменяемое оборудование для бизнеса и любит гибкость регулирования своего личного дохода за счет использования Sec. 179 вычет и сроки покупки активов. В среднем R владеет от 20 до 30 единиц оборудования, которое сдается в аренду его корпорации. По договору аренды корпорация несет ответственность за техническое обслуживание и ремонт, но Р страхует оборудование.

Из-за продолжительности этого соглашения и количества задействованного оборудования вполне вероятно, что R действительно занимается лизинговой торговлей или бизнесом, который будет облагаться налогом SE. Отчетность об этой деятельности в форме R’ s 1040, Налоговая декларация США , должна быть в Приложении C, Прибыли или убытки от бизнеса , а не в Приложении E, Дополнительные доходы и убытки .

Соблюдение положений о самостоятельной аренде пассивного дохода

Обычно договоры о доходах от аренды, такие как сдача недвижимости в аренду корпорации, приносят пассивный доход в размере любого чистого дохода от аренды, полученного арендодателем (раздел 469(c)(2)). Пассивный доход от аренды может быть очень ценным для отдельного арендодателя, поскольку он может служить для покрытия пассивных убытков от других видов деятельности. Тем не менее, IRS издало положения о самостоятельной аренде имущества, которые запрещают использовать чистый доход от сдачи в аренду имущества для компенсации других пассивных убытков, если имущество сдается в аренду бизнесу, в котором налогоплательщик имеет существенное участие (Res. Sec. 1.469).-2(е)(6)).

Эти правила преобразования того, что в противном случае было бы пассивным доходом, в непассивный доход, применяются только в том случае, если арендная деятельность приносит чистый доход. Если арендная деятельность приносит убыток, то убыток продолжает сохранять свой пассивный характер. Налоговый суд подтвердил законность правил переквалификации пассивного дохода в решении от 1998 года ( Schwalbach , 111 T.C. 215 (1998)).

В Карлос , 123 Т.К. 275 (2004), налогоплательщику принадлежат два отдельных здания. Каждое из зданий было сдано в аренду одной из двух корпораций S , принадлежащих исключительно налогоплательщику. Одно из них понесло убытки, а другое – доход. Налогоплательщик зачетил доход и убыток от двух объектов недвижимости, которые он сгруппировал как один вид деятельности для гл. 469целей. В результате налогоплательщик сообщил о непассивном чистом доходе от аренды и об отсутствии убытков от пассивной деятельности. При этом налогоплательщик утверждал, что для расчета убытков от пассивной деятельности требуется зачет доходов и убытков от всех объектов арендного имущества, сгруппированных в рамках пассивной деятельности, и только после этого расчета пассивный доход переквалифицирован в непассивный. Налоговый суд не согласился, постановив, что в соответствии с Регламентами. сек. 1.469-2(f)(6), доход от сдачи в аренду следует исключить из расчета убытков от пассивной деятельности. После того, как это было сделано, у налогоплательщика не осталось пассивного дохода, который можно было бы компенсировать пассивным убытком от другого имущества.

Пример 6. Сдача имущества в аренду бизнесу, в котором арендодатель принимает существенное участие: B владеет всеми акциями N Inc., корпорации C, в которой он имеет существенное участие. B сдает здание в аренду N , получая чистый доход от аренды в размере 30 000 долларов в год. Поскольку B будет материально участвовать в операции, доход в размере 30 000 долларов США от сдачи здания в аренду является непассивным.

В дополнение к договоренностям о самостоятельной аренде чистый доход от сдачи в аренду имущества также будет переквалифицирован как непассивный, если менее 30% нескорректированной базы имущества является амортизируемым (Временные правила, раздел 1. 469).-2T(f)(3)). Чистая прибыль переквалифицирована в портфельный доход. Опять же, как и в случае с недвижимостью, сдаваемой внаем, правило применяется только к чистому доходу; если деятельность приносит убытки, она сохраняет свой пассивный характер.

Пример 7. Характеристика чистого дохода от частично амортизируемой сдаваемой в аренду недвижимости: T Corp. недавно приобрела незастроенную землю для будущего проекта. Поскольку до запланированного переселения осталось несколько лет, T сдал землю в аренду фермеру. Менее 30% от T’ s основы в имуществе является амортизируемым. Хотя доход от аренды обычно является пассивным, T должен рассматривать доход от аренды как непассивный, поскольку менее 30% нескорректированной базы имущества подлежит амортизации. T не сможет компенсировать свои убытки от пассивной деятельности за счет чистого дохода от этой сдаваемой в аренду недвижимости. С другой стороны, если деятельность по аренде приводит к убытку, этот убыток будет характеризоваться как убыток от пассивной деятельности.

Сдача в аренду домашнего офиса и складских помещений корпорации

сек. 280A(c)(6) запрещает любой вычет, относящийся к аренде жилья налогоплательщиком его или ее работодателю в течение любого периода, в течение которого физическое лицо использует жилье для оказания услуг в качестве сотрудника работодателя. Несмотря на это ограничение на вычет расходов, акционеры могут по-прежнему рассматривать стратегию аренды офиса или, возможно, склада в своем доме для своей корпорации. Очевидным преимуществом извлечения денежных средств из корпорации таким образом является то, что арендные платежи освобождаются от налога на заработную плату. Тем не менее, практикующие специалисты должны учитывать влияние, которое это может иметь на исключение прибыли от продажи жилья.

Пример 8. Экономия на налогах за счет аренды домашнего офиса: A и ее дочь, K , являются акционерами успешной розничной сети, организованной как корпорация C . A ежегодно дарит акции корпорации K в попытке уменьшить ее состояние, а также перевести большую часть дохода от дивидендов от корпорации на ее дочь.

Корпорация заключает договор аренды с K как для офиса, так и для склада в ее доме. Они используются корпорацией для своей коммерческой деятельности и K при выполнении своих обязанностей в качестве сотрудника корпорации. Разумная стоимость аренды этого помещения составляет 12 000 долларов в год. Соответственно, корпорация выплатит K вычитаемой арендной платы в размере 12 000 долларов США, а K сообщит о доходах от аренды в размере 12 000 долларов США в Приложении E своей Формы 1040. Поскольку K является сотрудником корпорации, гл. 280A(c)(6) запрещает любые взаимозачетные вычеты по K’ s Приложение E. Однако, как доход от аренды недвижимости, платежи не облагаются налогом SE или налогом на заработную плату.

Это тематическое исследование было адаптировано из «Руководство по налоговому планированию PPC — закрытые корпорации », 31-е издание, авторы Альберт Л. Грассо, Р. Барри Джонсон и Льюис А. Сигел. Опубликовано Thomson Reuters/Tax & Accounting, Кэрроллтон, Техас, 2018 г. (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com).

Альберт Эллентак уходит на пенсию

Альберт Б. Эллентук, эсквайр, многолетний редактор Case Study, вышел на пенсию. Совсем недавно он был консультантом King & Nordlinger LLP в Арлингтоне, штат Вирджиния, и провел свою профессиональную карьеру на практике как в юридических, так и в CPA-фирмах, уделяя особое внимание недвижимости и трастам, а также налоговому планированию для физических лиц, предприятий и не-для- коммерческие организации. В дополнение к редактированию Case Study с 19В возрасте 88 лет он работал на многих волонтерских должностях в Налоговом отделе AICPA, а в 2008 году был удостоен Мемориальной премии Артура Дж. Диксона от Налогового отдела AICPA. Сотрудники Налоговый консультант желают ему удачи на пенсии и благодарят за большой вклад в журнал.

	Участник
	Ларри Н. Блэнд мл. , дипломированный бухгалтер, технический редактор Thomson Reuters Checkpoint. Для получения дополнительной информации об этой колонке обращайтесь по адресу [email protected].

Коммерческая аренда: 6 основных вопросов для бизнеса

перейти к содержанию

• Посмотреть увеличенное изображение

• Грамотно заключенный договор коммерческой аренды может привести к счастливым отношениям между арендодателем и арендатором.
• Однако, в отличие от аренды жилых помещений, договоры коммерческой аренды содержат очень мало средств защиты арендатора.
• Иногда можно договориться о выгодных условиях. Иногда лучший вариант — уйти.

Эта статья была получена из прямой трансляции с Мишель Грин и адвокатом Ребеккой Лайон .

Коммерческая аренда: шесть главных проблем для предприятий

Во время пандемии COVID-19 многим людям пришлось закрыть свой бизнес, и у них возникло множество вопросов о том, как выйти из условий коммерческой аренды. Коммерческая аренда, особенно для владельцев малого бизнеса, часто очень и очень выгодна арендодателю. Даже для помещения с прохудившейся крышей, неисправной системой вентиляции и кондиционирования и разрушающимися стенами коммерческая аренда обычно склоняется в пользу арендодателя.

Иногда арендатор не имеет права регресса. Кроме того, очень распространены сроки аренды от пяти и более лет. Пандемия COVID-19 очень сильно ударила по малому бизнесу в финансовом отношении. Кроме того, из-за пандемии многим владельцам бизнеса даже не разрешили использовать свои помещения. Это был идеальный шторм для некоторых ужасных, иногда разрушительных коммерческих ситуаций.

Тем не менее, в последнее время у некоторых наших клиентов были и положительные моменты. Одна владелица салона полностью закрыла свой бизнес, и ей нужно было выйти из аренды. К счастью, она смогла договориться об условии «отсутствия личных гарантий» в договоре аренды до того, как подписала его. Это означает, что она не окажется на крючке лично, если что-то случится с ее бизнесом. Когда ей действительно приходилось закрывать свой бизнес, она могла уйти и не платить так много арендных платежей.

Другой владелец салона нанял нас для переговоров об аренде нового салона, который он открывал. Обнаружив, что это выгодно арендодателю, мы отправили обратно некоторые очень разумные изменения. Хозяин отверг их все и отказался сдвинуться с места. В конце концов, владелец салона нашел другое помещение. Поначалу он был очень разочарован — когда вы находите идеальное помещение, вы нацеливаетесь на него всем сердцем, — но выход из плохой ситуации с арендой может в конечном итоге избавить вас от головной боли и конфликтов на годы.

Мы видим самые положительные результаты, когда клиент приходит к нам заранее, и мы можем заранее договориться с ним об аренде. Часто это приводит к счастливым или, по крайней мере, коллегиальным отношениям между арендодателем и арендатором. В этой статье будут рассмотрены шесть самых важных вопросов, на которые следует обратить внимание, и то, о чем вы можете договориться, прежде чем подписывать договор коммерческой аренды.

1) В чем разница между жилой и коммерческой арендой?

В то время как жилая аренда пользуется многими правовыми гарантиями, коммерческая аренда — нет. Люди часто заключают договоры аренды жилья, не просматривая их, и обычно это нормально. Закон гласит, что арендодатель должен убедиться, что это место пригодно для проживания, и запрещает арендодателю делать определенные вещи. Например, крыша не может обвалиться, и домовладелец не может просто войти в ваше жилое пространство, когда захочет. Жилищные договоры аренды содержат много средств защиты для арендаторов.

К несчастью для арендаторов, коммерческие договоры аренды не обеспечивают ни одной из этих мер защиты. Закон предполагает, что арендодатель и арендатор проведут переговоры об аренде и достигнут желаемого результата. Однако обычный результат совсем другой. Поскольку арендодатели не должны включать что-либо конкретное в договор аренды, вы часто получаете очень односторонние договоры аренды, которые благоприятствуют арендодателю. Тогда арендатор, не привыкший к пересмотру договоров аренды, просто подписывает их, не видя подстерегающих опасностей.

Эта ситуация может привести к тому, что некоторые коммерческие арендаторы будут очень недовольны. Иногда арендатору было бы лучше, если бы он просто решил не продолжать аренду, узнав, что он на самом деле требует. Однако иногда арендатор может вести переговоры, чтобы получить лучшую аренду, что всегда выгодно для обеих сторон — арендодатель получает арендатора, арендатор получает помещение, и каждый понимает свои роли. Однако, если арендодатель отказывается вести переговоры об аренде, это сигнал о том, что у арендодателя могут быть некоторые неприятные и проблемные тенденции.

2) Личные Гарантии и коммерческая аренда

Имея личную гарантию, арендатор соглашается нести личную ответственность за финансовые последствия расторжения договора аренды. Владельцам бизнеса следует по возможности избегать подписания личной гарантии. Но кому-то нужно подписать договор аренды, так если не вам лично, то кому?

В этих случаях вам необходимо иметь свой бизнес как LLC, корпорация или подобное юридическое лицо. Создание одной из этих организаций приносит вам пользу, отделяя ваши личные активы от бизнеса. Это означает, что если кто-то требует возмещения ущерба вашему бизнесу — например, если кто-то подает в суд на ваш бизнес или если вы в конечном итоге нарушаете договор аренды, который вы подписали с вашим бизнесом, — тогда они также не могут преследовать ваши личные активы. Мы настоятельно рекомендуем каждому предприятию сформировать одно из этих юридических лиц для такой широкой защиты, в том числе при коммерческой аренде.

Если у вас есть одно из этих юридических лиц и нет личной гарантии, вы не подвергаете риску свои личные активы, подписывая договор коммерческой аренды. Арендодатели часто сопротивляются отмене личной гарантии для нового бизнеса и иногда играют жестко даже в отношении уже существующих предприятий. Тем не менее, некоторые арендодатели могут пойти на компромисс с более устоявшимися предприятиями, согласившись постепенно отказаться от личной гарантии в какой-то момент.

Короче говоря, создать надлежащее юридическое лицо для вашего бизнеса — это всегда хорошая идея, прежде чем вы переедете в помещение с коммерческой арендой. Будь то корпорация, LLC или PLLC, мы можем помочь вам определить, какая организация подходит для вашего бизнеса, и заполнить соответствующие формы. Узнать больше об ООО здесь , PLLC здесь , или связаться с запланировать консультацию .

3) Ежемесячная арендная плата: это тройная аренда?

Поговорим об аренде. Вы ожидаете, что размер арендной платы будет постоянным и четко прописанным в договоре аренды. Однако, к большому удивлению и огорчению арендаторов, коммерческие договоры аренды часто не соответствуют этим ожиданиям. Большинство договоров аренды будут включать различные формы дополнительной арендной платы. Большинство арендодателей обсуждают дополнительную арендную плату только после отправки договора аренды, поэтому важно следить за дополнительными положениями об арендной плате. Различные виды аренды будут включать в себя различные арендные расходы. Например, тройная чистая аренда имеет неприятную репутацию как самая дорогостоящая для арендаторов. Модифицированная валовая аренда находится где-то в середине ценового диапазона.

Давайте сначала объясним тройную чистую аренду. При тройной чистой аренде арендодатель перекладывает на арендатора три расходы: в частности, страхование, налоги и техническое обслуживание. По сути, арендодатель передает все свои риски арендатору. При таких типах аренды арендатор иногда может получить сниженную базовую арендную плату, но это происходит не всегда.

Некоторые юристы даже не будут говорить с вами об условиях аренды до того, как вы подпишете договор аренды, хотя обычно это вызывает наибольшую озабоченность. В конце концов, вы будете платить арендную плату каждый месяц, чтобы использовать пространство. Однажды клиент попросил нас взглянуть на договор тройной чистой аренды, который она заключила с помощью другого юриста. Она думала, что основная арендная плата — это все, что ей нужно было заплатить, но дополнительная арендная плата на самом деле добавила еще несколько тысяч долларов. Ее первоначальный адвокат не сказал ей об этих условиях.

Если вы оказались в такой ситуации и не можете договориться об этих условиях, вы можете уменьшить расходы несколькими способами. Во-первых, вы имеете право проверить записи арендодателя, чтобы убедиться, что переносимые расходы являются справедливыми. Во-вторых, вы можете потребовать ограничений, заявив, что арендодатель должен получить разумную цену. В-третьих, вы также должны попытаться убедиться, что здание находится в хорошем состоянии, прежде чем въезжать; в противном случае вы можете оказаться на крючке для ремонта крыши сразу после открытия дверей.

Имейте в виду, что ваши налоги и страховые ставки также могут увеличиться. Если вы подписываете договор аренды, в котором говорится, что вы оплатите эти расходы, то вы, как правило, застрянете в их оплате, даже если они вырастут.

4) Срок коммерческой аренды

Владельцы бизнеса обычно хотят оставаться в одном и том же месте как можно дольше и наращивать свою клиентскую базу. С другой стороны, многие могут захотеть сохранить гибкость краткосрочной аренды. Подписание десятилетнего договора аренды может быть финансово рискованным; Пандемия научила нас тому, что всего за один год с экономикой может случиться что угодно, не говоря уже о десятилетии. Конечно, важность этого термина зависит от отрасли. Например, для ресторана или кофейни может быть хуже, если придется менять местоположение, чем для фирмы, оказывающей консалтинговые услуги. Владельцы бизнеса часто имеют противоречивые цели. Они хотят оставаться на одном и том же месте как можно дольше, но также хотят гибкости для сокращения или роста.

У арендодателя на самом деле будут такие же желания. Арендодатели не хотят искать новых арендаторов, но также хотят убедиться, что они могут найти нового арендатора, если их текущий не сработает. Одним из ваших лучших инструментов в качестве арендатора является возможность продления . Как бы это выглядело? По истечении обычного срока аренды, будь то два года, пять лет или десять, договор аренды предусматривает возможность продления на определенное количество лет. Если первоначальный срок заканчивается, и вы хотите остаться, вы можете сообщить арендодателю, что хотите использовать возможность продления, а затем остаться на срок, указанный в опции. Этот срок может быть еще два года, пять лет или любой другой срок, на который вы согласитесь.

Иногда вы можете получить несколько вариантов продления, но это не особенно распространено. Если арендодатель вообще не согласен на один, вы можете попытаться договориться о нем, согласившись на более длительный срок. При долгосрочной аренде домовладельцы могут охотнее заниматься строительством. Они могут снизить арендную плату, чтобы вам не пришлось платить арендную плату в течение нескольких месяцев, пока вы занимаетесь строительством и обустройством своего помещения. Арендодатель может быть готов зафиксировать арендную плату или очень небольшое увеличение каждый год. Это какие-то альтернативы.

5) Обязанности арендодателя и арендатора

В часто длительном и юридически обоснованном договоре аренды, возможно, самым важным положением является раздел, в котором излагаются обязанности и ответственность каждой стороны. Например, что произойдет, если произойдет бедствие? Что произойдет, если крыша начнет протекать, стена рухнет или в здании завелись жуки? На что следует обратить внимание владельцам бизнеса в разделах, посвященных ремонту арендодателей? И о чем должен и может договариваться арендатор?

К сожалению, когда люди обращаются к нам с вопросами об обязанностях и ответственности каждой из сторон, они обычно делают это после того, как уже заключили договор аренды, что-то пошло не так, и они не хотят брать на себя ответственность за исправление – то, к чему они могли бы подготовиться, зная, какие виды ремонта и технического обслуживания на кого возлагаются. Обязанности арендодателей сильно различаются. Многие арендодатели используют договоры аренды, которые снимают с них всякую ответственность. Многие дадут вам стандартные договоры аренды или договоры аренды, которые они использовали навсегда.

Например, к нам обращались клиенты, заключившие договор коммерческой аренды без переговоров и обнаружившие, что им необходимо заменить всю парковку. Или им пришлось заменить печь и оборудование HVAC, чтобы соответствовать требованиям. Или им пришлось чинить внешние электрические коробки. Это всего лишь несколько примеров.

В качестве другого примера возьмем недавнее судебное дело Greggs USA, Inc. против 400 East Professional Associates, LP.  Истец, пекарня, подала жалобу на своего арендодателя, утверждая, что нарушение их условий коммерческой аренды помешало пекарне работать должным образом и привело к потере их расходов на ремонт, которые превысили 100 000 долларов США. Однако суд постановил, что арендодатель действовал в соответствии со своими обязанностями и обязанностями, изложенными в договоре аренды. В итоге истец вернул арендную плату, штрафы за просрочку платежа и судебные издержки. Мы не видели их договор аренды, но мы ожидаем, что более четко написанный договор аренды помог бы истцу понять, что ему предстоит.

Таким образом, одной из целей переговоров является убедиться, что вещи находятся в хорошем состоянии, когда вы въезжаете. Если что-то нуждается в немедленном ремонте, вы хотите попытаться договориться, чтобы арендодатель починил это до того, как вы въедете. нести ответственность за структуру здания, места общего пользования, такие как парковки и коридоры, и строительные системы, такие как сантехника. Очевидно, что чем больше ответственности несет арендодатель, тем лучше для арендатора.

Также важно следить за тем, чтобы ремонт домовладельца не мешал вашему бизнесу. Один арендатор обратился в нашу фирму, потому что арендодатель оставил строительные леса перед их магазином во время курортного сезона. У нашего арендатора витрина была закрыта на весь курортный сезон, и поток посетителей значительно снизился.

6) Дефолт в коммерческой аренде

Начнем с небольшой неловкой истории: арендодатель коммерческой аренды нашей фирмы недавно изменил свою систему арендных платежей. Пока мы переводили наши автоматические платежи со старой системы на новую, что-то упустили из виду. Пару месяцев спустя мы получили электронное письмо о том, что мы не платили арендную плату в течение двух месяцев. Угадай, что? По условиям многих договоров аренды мы могли оказаться в дефолте. Ой!

Иногда такая случайная неуплата может привести арендатора к просрочке аренды. Это может дать арендодателю право расторгнуть договор. К счастью, по большей части арендодатели захотят с вами работать. Если вы остаетесь в бизнесе, вы можете продолжать платить им. Но это не всегда так.

При заключении договора об аренде плата за просрочку платежа является нормальным явлением. Просроченная арендная плата — это одно; быть в дефолте это другое. Если это вообще возможно, избегайте дефолта по аренде. Это дает арендодателю много прав, которые могут нанести ущерб арендатору. Например, по умолчанию вся арендная плата за оставшуюся часть аренды может быть немедленно уплачена. Арендодатель неплатежеспособного арендатора также может иметь право забрать любое имущество, которое его арендатор имеет в помещении. Наша фирма может попытаться договориться об этом, но сделать так, чтобы дефолт не был ужасным, невозможно.

Чтобы избежать случайного дефолта, вы можете договориться о периоде исправления . При установленном периоде исправления, если вы случайно нарушите договор аренды, арендодатель должен уведомить вас, и у вас будет разумный период, чтобы исправить это, прежде чем вы официально закончите дефолт. Обычно в переговорах об аренде мы почти не встречаем возражений по поводу периода восстановления. Люди могут спорить о продолжительности периода исправления и о том, сколько раз арендодатель должен уведомлять, но переговоры о периоде исправления в целом редко вызывают проблемы.

В нашем случае, поскольку наш арендодатель должен был уведомить об этом до того, как мы не выполним свои обязательства, у нас было время заплатить просроченную арендную плату до того, как все стало совсем плохо. Тем не менее, большинство договоров аренды написано так, что вы считаетесь неплатежеспособным в ту секунду, когда вы его нарушили. В большинстве случаев вам нужно будет договориться о периоде устранения неплатежей в аренде.

Каковы некоторые стандартные условия коммерческой аренды?

Нас часто спрашивают: «Есть ли в договоре аренды что-то, что всегда так? Есть ли что-то, что является стандартным и никогда не может быть изменено? Когда мы договариваемся об условиях аренды, адвокаты часто заявляют, что их аренда является стандартной, шаблонной и включена во все их договоры аренды. Однако дело в том, что стандартной коммерческой аренды не существует, и условия могут значительно различаться. Другими словами, всегда можно попытаться договориться. Арендодатель может попытаться подтолкнуть арендатора к желаемому договору, утверждая, что это нормально, но есть несколько вещей, которые являются стандартными от аренды к аренде.

Прочие соображения

При заключении договора коммерческой аренды следует учитывать несколько других соображений.

В некоторых городах действуют требования по лицензированию бизнеса или другие подобные требования. В этих случаях убедитесь, что вы можете получить разрешение на зонирование от города.